Инвестиции недвижимость - детальный обзор

Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости всегда считались наиболее надежным способом сохранения денежных средств. В данной статье портала "Бизнес, инвестиции и политика" мы расскажем про инвестиции в коммерческую недвижимость в 2018 году.

Существует ошибочное мнение, что инвестиции в недвижимость не представляют собой ничего сложного. На самом деле все не совсем так и даже в процессе осуществления самых простых операций могут возникать самые различные трудности.

Для инвестиции в коммерческую недвижимость подойдут два ее вида: жилищный рынок и объекты коммерческой недвижимости. Инвестиции в недвижимость – это заведомо прибыльное дело. Средства, вложенные в коммерческие объекты, могут приносить многомиллионные доходы, но только риск тут гораздо выше, чем при инвестировании просто в рынок жилья.

Жилищные инвестиции прозрачны, с одной стороны. Риски тут небольшие и в основном, лежат на застройщике. Способ прост: нужно найти объект, для дальнейшей его перепродажи или сдачи в аренду. Как правило, это частные дома, квартиры в ЖК, и объекты вторичного рынка недвижимости.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Чтобы выгодно вложить в недвижимость необходимо подойти к данному вопросу с особой ответственностью и все четко спланировать. Существует много типов данных вложений. Основные отличия между ними заключаются в размере капитала, времени, а также ожидаемого уровня дохода. К положительным характеристикам вкладов в недвижимость можно отнести:

огромный выбор объектов, а также направлений, что дает возможность инвестору подобрать для себя самый оптимальный вариант;

защита вложений от инфляции;

возможность получения пассивного дохода от аренды;

регулярное возрастание стоимости недвижимости;

возможность получения налоговых льгот в случае первого приобретения жилой недвижимости;

возможность экономии на приобретении в кредит.

Помимо положительных моментов есть и недостатки:

низкий уровень ликвидности;

материальные и временные затраты в процессе продажи или же покупки недвижимости;

зависимость цен на недвижимость от экономики и политики;

большие требования к вкладываемому капиталу;

наличие дополнительных услуг;

необходимость оплаты пошлиной при продаже недвижимости.

С чего начать инвестирование в недвижимость?

Учитывая свои материальные возможности, стоит четко определить, какие именно объекты являются доступными для инвестирования. Если возможности ограничены, то можно прибегнуть к коллективному инвестированию. Следующим шагом станет изучение ситуации на рынке. От того настолько правильно и тщательно будет проведен анализ выбранного сегмента зависит размер будущей прибыли. После рассмотрения тенденций и особенностей движения цен следует определиться с тем, в какой именно объект выгоднее всего инвестировать. Нужно выбрать способ получения дохода. Здесь существует два варианта аренда или же перепродажа.

В какой вид недвижимости лучше инвестировать?

Правильнее всего инвестировать деньги в ту недвижимость, которая находится в крупных городах, поскольку только в таком случае можно получить доход. На территории РФ есть возможность инвестировать в:

жилье;

коммерческие объекты.

Для новичков в сфере инвестиций в недвижимость лучше всего подойдут инвестиции в жилье. Перед тем как решится на инвестицию необходимо предварительно оценить место нахождения недвижимости, планировку, площадь, состояние. Вкладывать деньги в коммерческую недвижимость возможно, только если есть очень большой капитал. Если же нет, то задача решается при помощи привлечения дополнительного капитала.

Можно также вкладывать деньги в землю. Зачастую можно заработать на продаже земельных участков находящихся вблизи мегаполисов. Как правило, их покупают для строительства.

При небольшом размере капитала можно вложить деньги в недвижимость находящуюся на раннем этапе строительства. Даже в виду высокого риска заморозки строительства данный вид инвестирования считается одним из самых доходных. Помимо всех вышеупомянутых инвестиций можно также инвестировать в зарубежную недвижимость. Здесь все зависит от возможностей инвестора.

Нюансы заработка на коммерческой недвижимости

Таковыми можно назвать все объекты, которые используются с целью получения прибыли;

Коммерческая недвижимость дает намного больше прибыли, особенно, если проект будет востребованным;

Рынок коммерческой недвижимости имеет больше рисков, и объекты тут могут, как и мгновенно подешеветь, так и вырасти в цене.

Вывод: инвестиции в коммерческую недвижимость нельзя назвать простым способом дохода, но при грамотном вложении принесет намного больше прибыли.

Типы коммерческих площадок

- Торговые. Наиболее распространенный вид – всевозможные торговые центры, магазины. Как считают эксперты, торговые площадки в данный момент в российских условиях являются наиболее доходными вариантами актива. Как правило, на свободном земельном участке, строится торговый центр, и все свободные площади отдаются в аренду. Можно сказать, что собственники ТЦ – миллионеры у нас в стране.

- Офисные. Офисные площади также могут дать немалую прибыль. Здания, с офисными помещениями и находящиеся в удобных местах или в центре города, стоят гораздо больше, чем, к примеру, такого же плана, жилье. Сдача офисных помещений в аренду хоть и не такое прибыльное дело, как в варианте с торговыми площадями, но приносит неплохой доход.

- Индустриальные. Объекты индустрии еще один вид коммерческой недвижимости. Как правило, это заводские склады и площади и т.д. И, хотя этот вид недвижимости не так популярен, как жилая и офисная, тем не менее, можно заработать.

- Складские помещения. Большим спросом пользуется аренда складов и помещений под склады. Потребителями этого вида аренды станут интернет-магазины, и обычные торговые сетевики, и предприниматели. Сдача складов в аренду требует минимального вложения, и требований предъявляется гораздо меньше, чем при аренде жилья. Также в аренду могут сдаваться гостиницы, посуточные апартаменты, объекты общепита, центры развлечений и т.д.

Недвижимость с хорошим месторасположением можно сдавать, практически, под любой вид деятельности. Вот почему наиболее выгодным способом считается строительство площадей под последующую сдачу их арендаторам.

Как заработать на коммерческой недвижимости

Наиболее легкий способ – купить готовую площадь, выполнить необходимое ее обустройство и перепродать или сдавать в аренду. К примеру, в одном из микрорайонов открылся торговый центр, и инвестор заметил, что рядом с ним есть пустая площадь. Опытный инвестор уже предполагает, что открывшийся центр приведет к увеличению спроса на площади рядом с ним. В этом способе инвестирования важно предугадать объект, способный пользоваться спросом.

Второй способ инвестирования – строительство новой площади, с последующей ее продажей или сдачи в аренду. Хотя способ более затратный, чем предыдущий, но все равно имеющий свои преимущества. Строительство площади можно запланировать в любом месте, и создавать ее под определенные требования, размеры, условия. К примеру, строится жилищный комплекс. Инвестор предполагает, что в скором времени, в квартиры будут заселяться люди – потенциальные покупатели, клиенты, потребители услуг. А значит, рядом с домом будет востребован спрос на аренду/покупку помещений под магазины, парикмахерские и т.д. Теперь нужно лишь построить площадь и ожидать востребованности ее арендаторами/заказчиками.

Третий способ – создать объект коммерческой недвижимости самостоятельно, открыв свой бизнес. Способ наиболее сложный, но не менее прибыльный. Инвестор подыскивает место для своего бизнеса, к примеру, торгового, самостоятельно покупает площадку или строит ее, и открывает свое дело. В результате, можно получать доход от бизнеса, но в любой момент можно продать площадку. Если бизнес будет приносить доход, а место будет популярным, то на площадке можно разместить и другие чужие объекты. Вот почему, многие инвесторы имеют крупные площадки, на площадях которых реализуется одновременно множество других проектов.

Четвертый вариант инвестирования означает вклад средств в полностью готовую площадку, выкупая, таким образом, часть бизнеса, и получая прибыль с него. Кажется, что это наиболее простой способ, но и у него есть свои особенности:

инвестору нужно отыскать объект с наибольшей прибыльностью (например, ТЦ);

покупка доли бизнеса требует и согласования остальных собственников, и капиталовложений;

выкупать бизнес придется по завышенной цене или приняв какие-либо дополнительные требования;

размер доли выкупа, прямо пропорционален прибыли;

нужна уверенность, что этот бизнес будет успешным.

Покупка недвижимости на аукционе

Покупка разных видов недвижимости на аукционе привлекает покупателей возможностью стать ее владельцем, заплатив на 10-20% меньше рыночной стоимости. Но все же аукционная покупка имеет и существенные недостатки.

Нужно начать с того, что потенциальным покупателям надо иметь представление о том, как квартира попадает на аукцион. В большинстве случае недвижимость на торги выставляют банки. Это имущество, которое было залогом при получении кредита. Если владелец не может вовремя расплатиться по кредиту, в конечном итоге банк вынужден продавать залоговое имущество.

Процедура аукционных торгов состоит в том, что сначала все желающие приобрести выставленную на продажу недвижимость вносят регистрационный сбор, составляющий от 3 до 10% стоимости лота. В ходе торгов определяется тот покупатель, предложение которого было наибольшим. Он и становится победителем.

Покупка недвижимости на аукционе

С этого момента у покупателя могут начаться трудности. Главное – это то, что он не знает, что покупает. До аукциона покупатели не имеют возможности осмотреть недвижимость, выставленную на торги. Может оказаться, что новая собственность находится в очень плохом состоянии и придется сильно потратиться на ее ремонт. Вдобавок к этому, приобрести объект торгов можно только за собственные средства, поскольку банки не кредитуют покупателей недвижимости на аукционе.

К сожалению, в законодательстве четкий механизм смены владельца недвижимости после аукциона не прописан. Потому выселить предыдущих хозяев бывает весьма проблематично, как и получить доступ к недвижимости новым владельцам. Порой возникают серьезные конфликты. Когда же покупатели становятся фактическими хозяевами недвижимости, их может ожидать неприятный сюрприз в виде неоплаченных коммунальных услуг. Как новые владельцы они обязаны будут погасить долги, полученные в наследство от предыдущих хозяев.

В зарубежных странах продажа и покупка недвижимого имущества на аукционах является процедурой достаточно распространенной и обычной. Причем там этот вопрос четко урегулирован нормативными актами. Но даже это не устраняет в полной мере рисков при приобретении недвижимости через аукцион.

Трудности при инвестировании в недвижимость

Как считают эксперты, в данное время, в мегаполисах с большим спросом на недвижимость цены завышены на объекты более, чем на 60 %. Расставаться с объектом, который приносит стабильный доход, никто не спешит, вот почему не нужно удивляться запредельной стоимости на объекты. Завышенные цены также являются признаком того, что спрос превышает предложение, что подтверждает факт: объекты коммерции наиболее прибыльный актив на рынке инвестиций.

Выводы

Перед тем как инвестировать в тот или иной объект необходимо предварительно провести колоссальную работу:

оценить свой капитал;

тщательно изучить рынок;

найти подходящий объект.

После осуществления покупки нужно быть готовым к дополнительным затратам на ремонт, оплату пошлиной, уплату коммунальных услуг. В виду этого инвестирование в недвижимость является очень сложной и малодоступной. В случае, когда инвестор не совсем готов к таким расходам, то правильнее всего приобрести золото или же открыть банковский депозит. Но на самом деле очень сложно представить более надежный способ, с помощью которого можно сохранить свои денежные средства.

Выгодная ипотека от Росбанк на официальном сайте по ссылке